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日本樓市泡沫破裂前夕的現象,正在我國上演?真實情況如何?

文:桐影

5月份,全球多個發達經濟體的通脹率已經飆升至幾十年來的最高水平,特別是歐美發達經濟體CPI創下40年新高,全球CPI高于5%的經濟體比例超過60%。沃頓商學院教授認為,未來2-3年通脹將繼續加劇,大宗商品將面臨巨大的還款壓力。

地產大亨王石表示:“全球一體化背景下沒有局外人,隨著各國商品和原材料價格的不斷上漲,國內也面臨著輸入性通脹,作為普通人的生活將會變得越來越艱難,還要默默承受通脹洗劫”。

那么,世界各國面臨的是長期通脹還是短期物價上漲呢?

據知名人士透露,全球高通脹不是短期事件,而是長期存在。這既有貨幣超發累積效應的影響,也受股市和房地產“水超載”效應的影響,更與全球過剩產能的減少有關。

那么,什么是房地產泡沫呢?簡單來說,當房地產市場的房價在買賣的時候,房價會快速上漲,并可能達到一個臨界點。如果泡沫不能持續,就會有“破裂”的危險。

中國房地產泡沫究竟有多嚴重?李嘉誠不會告訴你答案。中國有很多優秀的企業家對房地產行業是嗤之以鼻的,就像曹德旺、王傳福、董明珠等。在他們看來,房地產行業的泡沫非常嚴重。曹德旺曾說過,“這輩子只做福耀玻璃,絕不踏足房地產”,就是這個原因。

每個泡沫都會被戳破,價格會回落到與其價值相對應的水平。從全球來看,最著名的兩次房地產市場崩盤分別發生在20世紀90年代初的日本和2008年的美國,這兩次崩盤后來都對日本和世界產生了深遠影響。

1975年,日本的經濟增長放緩,國際政治環境不穩定。于是為了刺激經濟,繼續保護出口企業,日本采取了長期寬松的貨幣政策,貼現率在2.5%的超低水平。1985年9月22日,世界五大經濟強國美、日、德、英、法以日元大幅升值為代價,在紐約廣場酒店達成“廣場協議”。

日元的升值對日本國內產品的出口造成了很大的影響,以至于企業紛紛轉向國內市場,通過房地產行業來拉動內需。然而日本人手上的資金是并沒有發生任何變化的,為了拉動房地產行業的發展,不斷降低銀行利息,居民手里的錢不斷貶值。

對于當時的日本民眾來說,為了讓手里的錢不貶值,最好的投資渠道之一就是買房,甚至是炒房,大量資金開始流向樓市和股市,日本人紛紛去貸款買房,無數接盤人也涌向樓市。很快,日本房價飆升,1990年,日本房地產價格達到頂峰。據資料顯示,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱、神戶6個城市中心的地價指數比1985年上漲了90%左右。

正所謂盛極必衰,1991年后,隨著國際資本在獲利后的撤離,外資推動下的日本房地產泡沫迅速破裂,房地產價格隨即暴跌。日本不得不選擇放棄房價和匯率,主動打破泡沫,房地產市場崩盤。

短短三個月,房價下跌了65%,直接拖累了整個日本房地產行業。大量房屋被銀行收回,大量民眾負債累累,失業率飆升,當時日本的離婚率暴漲,超過了正常水平的 2.5 倍;富士山腳下著名自殺森林的青木原樹海,迎來了自殺高峰,人數超 2000 人;銀行、房地產等企業的破產數量超過 3000 家......

如果你看看日本的房地產泡沫,你會發現它和中國目前的情況非常相似,但這并不意味著我們的房地產泡沫會破裂。那么為何我國不學當年日本去戳破“房產泡沫”,反而還竭力穩定樓市發展呢?

首先,泡沫的形成由來已久,羅馬不是一天就能建成的。這就決定了我們不能采取過激的措施。中國家庭70%的財富是房子,城鎮居民的住房擁有率也達到了96%,平均每戶1.5套,超過40%的城鎮居民家庭擁有2套及以上住房。在這種背景下,房地產只能“穩”,泡沫只能慢慢消化,正所謂積重難返。

反過來說,我們根本承受不起房產泡沫破滅的代價——一旦出了問題,可能就是資產泡沫的破滅,結果就是金融風險。借用馬光遠的話,“我們現在還沒做好房地產泡沫破滅的準備,如果房地產泡沫破滅了,70%-80%的財富會化為灰燼。”

其次,房價增速差異明顯。廣場協議簽訂前,日本房價從1980年-1985年上漲了5倍,年均房價翻了一番。東京銀座街的地價達到了每平方米100萬美元,這還是42年前的價格。相比之下,我國自1998年房改以來,全國平均房價上漲了5倍,與每平方米2000元的價格相比,平均每年上漲20%左右。通過直觀對比,日本的房價只用了5年就漲了5倍,顯然日本的房子更金融化。

“穩房價、穩地價、穩預期”的基調,“穩”是當前房地產市場的核心概念。雖然目前房價仍處于高位,但正在出臺一系列政策加速消除樓市泡沫,比如在更多地方增加保障房供應,解決租房群體和買不起房家庭的住房問題。總之,雖然中國的房地產泡沫和日本差不多,但是處理泡沫的方式卻不同,日本會主動戳破泡沫,而我國則是通過政策手段來減少泡沫。

本文轉自:阿俊聊財經


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