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又一威脅全球經濟衰退的聲音四起:大規模房地產繁榮的破滅

當前,全球經濟已經面臨來自通脹和股市的巨大壓力,但需要警惕的是,又一個威脅經濟的因素可能已經正在路上:大規模房地產繁榮的破滅。

隨著全球各大央行迅速加息,不斷飆升的借貸成本意味著,樓市可能已經達到了極限。在加拿大、美國和新西蘭等國都可以看到這種情景,在這些國家,一度炙手可熱的住宅房地產市場突然變得冷清了。

在過去多年來,房價不斷在飆升,這是因為抵押貸款利率一直處于最低水平,與此同時,各國政府出臺刺激政策,以及一場由疫情推動的居家辦公趨勢,讓樓市進入了一個火熱的階段。根據彭博經濟的一項分析顯示,19個經合組織成員國的房價租金比和房價收入比均高于2008年金融危機前的水平,這表明房價已經偏離了基本面。

因此,抑制房價泡沫成為了許多決策者努力遏制數十年來最快通脹目標的關鍵部分。但隨著市場對全球經濟衰退前景的擔憂,房地產市場的放緩可能會產生連鎖反應,加深經濟衰退。

野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman表示:“危險在于商業和金融周期同時下滑,這可能導致更持久的衰退。十年的量化寬松政策助長了房地產市場的泡沫,但如今我們可能很快就會進入這一局面的另一面,因為住房負擔能力被拉緊,償債比率可能大幅上升。”

而隨著壞賬風險的增加,這種情況將阻礙銀行放貸,窒息經濟賴以繁榮的信貸流動。在美國和西歐,引發金融危機的房地產崩盤多年來一直困擾著銀行系統、政府和消費者。

誠然,類似2008年的崩盤不太可能再次發生。盡管貸款機構收緊了放貸標準,但目前家庭儲蓄仍然強勁,許多國家仍然存在住房短缺。勞動力市場也很強勁,提供了一個重要的緩沖。

豐業銀行亞太經濟主管Tuuli McCully表示:“房價下跌將對消費者支出和整個經濟產生直接影響,因為房地產通常占家庭財富的很大一部分。但盡管如此,由于許多主要市場的家庭資產負債表保持健康,我并不特別擔心與房價和全球經濟相關的風險。”

不過,彭博經濟駐倫敦分析師Niraj Shah依然警告稱,當全球同步收緊貨幣政策時,房價大幅下跌的風險顯然更大。截至目前,今年已有50多家央行一次性加息至少50個基點,預計未來還會有進一步加息的可能性。在美國,美聯儲早前已將其主要利率上調了75個基點,這是自1994年以來的最大增幅。

據彭博經濟的數據顯示,新西蘭、捷克共和國、澳大利亞和加拿大的房地產市場目前是全球泡沫最嚴重的國家之一,尤其容易受到房價下跌的影響。在歐元區,葡萄牙面臨的風險尤為顯著,奧地利、德國和荷蘭也面臨重重風險。

在歐洲其他地方,瑞典的住房需求出現了戲劇性的轉變,在該國的債務占家庭收入的200%的背景下,這無疑引發了該國的擔憂。亞洲地區方面,據標準普爾全球評級公司的一項分析顯示,韓國房價似乎看起來也很脆弱。

高盛經濟學家上周在一份報告中寫道,房屋被拋售的信號通常比房價早六個月左右出現,這表明部分國家的房價可能會進一步下跌。以Jan Hatzius為首的經濟學家表示,房地產市場大幅降溫是發達經濟體經濟可能放緩的一個重要原因。

高盛經濟學家寫道:“住房負擔能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明,硬著陸是一個重大風險,尤其是在新西蘭、加拿大和澳大利亞。”

各大央行也對此發出了警告。加拿大央行本月在其金融體系年度評估中表示,由于利率上升和越來越多的借款人無力支付賬單,高水平的抵押貸款債務尤其令人擔憂。新西蘭聯儲的半年度金融穩定報告也指出,對金融體系的整體威脅有限,但房價“急劇”下跌是可能的,這可能會大幅減少財富,導致消費者支出收縮。

彭博經濟的Shah表示:“隨著借貸成本的上升,房地產市場面臨著嚴峻的考驗。如果各大央行官員的行動過于激進,他們可能會播下下一場危機的種子。”

存在巨大泡沫的房地產市場

新西蘭

如果說2021年是新西蘭房價增長達到令人眩暈高度的一年(年增長率接近30%),那么2022年將極有可能是美妙故事結束的一年。

今年4月,新西蘭聯儲采取了積極措施應對通脹,將官方利率上調50個基點,至1.5%,創下22年來的最大幅度。緊接著,該聯儲在5月份又一次上調了50個基點,并預計明年利率將達到接近4%的峰值。

對此,經濟學家預計,新西蘭房價今年將下跌約10%,最終可能較2021年底的高點下跌20%。雖然對許多房主來說,這與近年來股票的巨大收益相比只是一小損失,但這可能會產生更廣泛的影響。澳新銀行新西蘭首席經濟學家Sharon Zollner表示,由于房價下跌、利率上升對現金流的影響以及食品和能源價格上漲,消費者支出將受到抑制。

加拿大

今年4月,加拿大全國房價出現了兩年來的首次下跌,隨后在5月又出現了一次下跌。雖然到目前為止,痛苦主要集中在疫情最嚴重的市場——多倫多及其周邊地區,但壓力已經逐漸向溫哥華周圍、過往也非常熱門的市場蔓延開來。

與其他國家一樣,加拿大房地產市場的動蕩也是由央行積極提高利率的行動所造成的。目前該國的基準利率已經從年初的0.25%上升到1.5%。一些經濟學家表示,由于預期利率還會上升,最熱市場的房價可能最多會下跌20%。

這與疫情爆發后兩年的火熱階段形成了鮮明對比,當時該國的房價上漲了50%。加拿大國家銀行副首席經濟學家Matthieu Arseneau表示:“支持當前估值的是邊際買家,因此這可能會對房地產市場產生重大影響。”他預計,全國房價可能會下跌10%。

美國

據房地美的數據顯示,美國今年抵押貸款利率的增幅達到了半個世紀以來的最高水平。上周,30年期貸款的平均利率達到5.78%,為2008年以來的最高水平。這使得房地產市場需求迅速冷卻,并導致建筑商和現房賣家不得不降價出售。

據經紀公司Redfin Corp稱,在截至5月22日的四周內,近20%的美國賣家選擇降價,這是自2019年10月以來的最大比例。在疫情期間成為人們尋求更廉價住房的熱門目的地的部分市場,這一比例甚至更高。例如,在愛達荷州的博伊西,4月份有41%的賣家選擇降價。

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather表示,賣家開始意識到,隨著買家日益受到擠壓,價格可能不會像以前那樣繼續上漲。“價格將不得不下降以滿足需求,”她表示。

房地美對此預測,在預計2021年增速達到18%之后,2022年和2023年美國獨棟住宅價格的價格預計將分別以更溫和的速度(10%和5%)增長。該公司副首席經濟學家Len Kiefer表示:“這是一個相當顯著的放緩。”但他也指出,待售房屋的短缺,以及尋求更大空間的人們被壓抑的需求,加上千禧一代購房者開始組建家庭,這意味著全國房價仍呈上升趨勢。

不過,需求放緩的影響已經開始在房地產行業產生影響:上周,Redfin和Compass Inc.表示,在市場突然降溫后,他們將采取裁員措施。

捷克共和國和匈牙利

投資公司Cyrrus高級經濟學家Vit Hradil表示,捷克共和國以其高住房擁有率、高通脹和低失業率在歐洲表現突出,再加上其獨特復雜的建筑許可證制度,以及在首都尋求工作的外籍人士日益增長的需求,該國面臨著驚人的房價上漲,漲幅遠遠超過了收入增長。

根據倫敦數據分析公司CEIC data的數據,去年12月份,捷克房價季度指數同比上漲26%。該國普通公民收入與房地產價格之間的差距目前是歐盟最大的,這引發了嚴重的泡沫擔憂。

另一方面,為了遏制5月份達到16%的通脹,捷克央行一直在收緊貨幣政策,并在本周舉行另一次會議之前,將利率提高到1999年以來的最高水平。

Hradil表示:“利率上調預計將會冷卻需求,但由于通脹率依然非常高,這一舉措可能起不到太大作用。”他補充道,該國民眾將樓市視為通脹對沖工具,并且相比起股市,他們更喜歡樓市投資。

另外值得注意的是,在彭博經濟的一項泡沫指數中可以看到,捷克鄰國匈牙利也榜上有名,排名第三。在該國,總理Viktor Orban不斷推行住房激勵措施,以提高生育率。

另外,據歐盟數據機構歐盟統計局的數據顯示,該國物價在2021年最后三個月同比上漲了近20%。俄烏沖突推高了該地區能源成本,并限制了建筑工人的供應,這進一步加劇了物價上漲。與此同時,上周,該國央行還出人意料地將關鍵利率上調了50個基點。

英國

英國房地產市場在經歷了兩年的歷史性增長后開始放緩。Knight Frank英國住宅研究主管Tom Bill表示,作為應對疫情措施的一部分,在2020年7月至去年6月期間,相關政策免除了購房者對價值高達50萬英鎊(約合61.4萬美元)的房產免征印花稅,這導致房價進一步上漲,使該國樓市“與經濟的其他部分脫節”。

但在近期,新屋貸款批準數量已經降至近兩年來的最低水平。英國皇家特許測量師學會的一項調查顯示,在連續八個月增長后,5月份買家問詢量出現下降。

英國房地產公司漢普頓國際研究主管Aneisha Beveridge對此表示:“人們擔心經濟,擔心俄烏沖突將如何影響房價和不斷上漲的生活成本。他們變得更加謹慎。”

另外,英國央行本周決定從8月1日起取消衡量借款人償還抵押貸款能力的負擔能力測試。這可能會增加首次購房者購買他們負擔不起的房屋的風險。

政策方面,近幾個月來,英國已經加息五次,未來預計還會有更多的加息。這令人們擔心,這可能預示著今年剩余時間房地產市場將降溫,同時隨著房主們急于應對房價下跌的壓力,市場供應將會逐漸增加。


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