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新股前瞻︱停牌11年的天然乳品(00462),能否靠房地產翻身?

新股前瞻︱停牌11年的天然乳品(00462),能否靠房地產翻身?

最近,一只停牌11年的公司,有了新的動態。

智通財經APP獲悉,天然乳品(00462)于8月31日向港交所提交招股書,申請在主板上市,Raff Aello為獨家保薦人。

通過招股書了解到,天然乳品希望通過重組的方式,停止現有的食品及飲料、保健品及乳制品相關業務。等收購事項完成后,將進入房地產市場。

轉型加更名,這次瞄準房地產

天然乳品的股票代碼最早屬于福茂控股,主要從事影音廣播系統以及廣播設備的相關業務。但行業的不景氣使得公司發展不順,上市第二年便出現虧損。為改善經營狀況,公司開始了第一次轉型,進軍鐵礦開采。

在2008年改名為中國金匯礦業。但金匯礦業其實主營的卻是,光碟儲存媒體生產行業的工程系統整合項目業務。可能是行業的跨度較大,這次轉型也沒有為金匯礦業帶來良好的發展,出現連續虧損,同時現金流不足。這使得公司開始了第二次轉型。

當時“三聚氰胺事件”在我國影響很大,正在尋求改善的金匯礦業,將目光投向了乳制品行業。于2009年收購在新西蘭擁有4個農場的UBNZ Assets,隨后改名為天然乳品。完成收購后,天然乳品看中了新西蘭最大的私人牧場Crafar,旗下擁有22塊農場。

結果事與愿違,這項收購并沒成功,至此天然乳品從2010年9月7日開始停牌。2017年12月13日,天然乳品被港交所列入除牌程序第三階段,旗下多家子公司處于經營異常或者清盤階段。

但天然乳品仍不放棄,在2018年發布公告,擬收購一家房地產商,并向港交所提交復牌建議。今年2月,港交所上市上訴委員會推翻取消天然乳品上市地位的決定。

這次轉型進入房地產行業,計劃收購的目標集團如何?下面來具體分析。

開發及銷售業務為主,業績穩定

智通財經APP了解到,此次收購的目標集團位于河南省周口市商水縣,是一家資深的住宅及綜合用途房地產開發商,已經有14年的行業經驗。周口市是一座新興的三線城市,也是河南省人口第三大城市。

現如今提倡綠色環保,目標集團也專注于建設綠色社區。同時,實行“我家住在公園里”的理念,為消費者帶來便利和附加價值。例如,主要房地產開發項目之一融輝城,其總綠化率超過35%。并且逐步建立了“融輝”的品牌形象,同時市場知名度也得到提高。

目標集團的主要業務可分為兩部分,一是住宅房地產及其配套商業及綜合用途房地產的開發及銷售,二是出租自身開發并持有或收購作投資用途的房地產。簡單來說就是,房地產開發及銷售,還有房地產投資。

通過業績可以看出,兩項業務的收入均在2018至2020年保持連續的增長。其中可以明顯的發現,房地產開發及銷售占到了總收入較大的比例,截至今年前四個月占比達到97.92%。房地產投資收入雖占比較少,但即使因為疫情也沒有過分的減少,可謂是穩定的收入來源。

作為集團收入的主要來源,開發的住宅房地產主要有,底層及高層建筑、雙拼及獨立別墅。而商業及綜合用途房地產則涵蓋了,學校、購物中心、醫院、診所和其他配套設施。另外,也有與住宅房地產整合或鄰近的配套商業及房地產。例如,體育館、游泳池、會所、超市、銀行、餐廳、便利店等。從而滿足住戶的生活需求。

除了房地產的開發與銷售,目標集團也保留其開發項目中的一些房地產,同時收購心儀的物業用以收租。這些物業因為是集團的長期投資標的,所以被視為投資物業,豐富集團的收入模式。

投資物業的出租率截至今年前四個月,為64.3%。之前2018至2020全年的出租率分別為54.7%、72.5%、62.3%。出租率也正在向疫情前的水平恢復。

除此之外,該集團也對業務中的項目進行了分類。包括完工項目、在建項目、持作未來發展項目以及投資物業。其中的完工項目和投資物業,可以理解為已經帶給集團收益的項目,分別擁有87682和55811平方米。另外兩個項目是未來為集團帶來收益的,在建項目以及持作未來發展項目,分別有19.10萬和25.91萬平方米。

其中在建項目預計將在2022至2023年完工,持作未來發展項目預計在2024至2025年完工。可以看出集團并不局限于當下,也在規劃著以后的發展,那未來行業的發展能否為目標集團提供持續的動力?

市場發展前景向好

根據弗若斯特沙利文的報告,我國房地產市場的推動力來自于以下幾點。

首先,是城市化進程的加速。2015至2020年,我國城市人口從7.93億增長至9.02億,復合年增長率為2.6%。同時,城市化率增長了6.6%。隨著持續的發展,2020至2025年,城市人口復合年增長率預計為2.7%。人口的增長必將提升房地產市場的需求。

第二是可支配收入的增長。在宏觀經濟與城市化發展的帶動下,這些年城鎮家庭以及農村居民的平均收上升。2015至2020年,城鎮家庭人均可支配收入,由3.12萬元增加至4.38萬元,復合年增長率為7%。另外,農村居民的人均純收入也從1.14萬元增長至1.71萬元,復合年增長率達到8.4%。收入的增長也讓居民更有可能投資于房地產。

最后是各種貸款渠道的可用性。2015至2020年,房地產投資從95979億元增長至141443億元,復合年增長率為8.1%。我國當前的房地產抵押市場比較成熟,此市場的發展幫助土地開發商以及買家,擁有了各種融資渠道。例如銀行、非銀行金融機構以及民間小額貸款公司。不同種類的貸款渠道將滿足更多客戶的需求。

前面提到目標集團位于河南省,全國房地產市場的向好發展,也會為河南當地的房地產市場帶來推進力。

河南相比于其他發達省份,城市化率較低,去年達到52.4%。2015至2020年,河南的城市人口復合年增長率為3.3%,高于我國的整體水平。未來城市化率的提高,也會帶動房地產市場需求的增長,幫助市場持續發展。

另外,河南自身的經濟也取得較快發展,2015至2020年,名義生產總值的復合年增長率為8.3%。宏觀經濟的發展與房地產密切相關,這也帶動了河南當地的房地產市場發展。同時,政府也在支持市場發展。例如,棚戶區改造政策,不僅加速了河南的城市化進程,也提高了土地的利用率。地方市政府也推出優惠政策,支持農村轉移人口城市化,提升對房地產的需求。

本文轉自智通財經,如要了解詳細內容可以訪問原站查詢。

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