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新股解讀|增值服務收入占比超32%,國資京城佳業物業奔向港交所

新股解讀|增值服務收入占比超32%,國資京城佳業物業奔向港交所

10月10日,據港交所披露,北京京城佳業物業股份有限公司(以下簡稱:京城佳業物業)通過港交所上市聆訊,中金公司為其獨家保薦人。

在智通財經APP看來,在新力服務、禹佳生活服務、世紀金源服務、中南服務等招股書接連失效后,京城佳業物業能順利通過聆訊,必然有其過人之處。

在管建筑面積持續增加支撐收入增長

招股書顯示,京城佳業物業是一家立足于首都、隸屬北京國資委、服務網絡遍布全國的物業管理服務綜合運營商,具備超過30年的運營歷史。重要的是,京城佳業物業是“根正苗紅”的國企。截至最后實際可行日期,城建集團、城建發展及住總集團合共持有京城佳業物業已發行股本總額共計約98.87%。

在國資背景加持下,京城佳業物業常年為首都企事業單位、公共機構和居民提供多元化物業管理服務,如承擔了國家體育場(鳥巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業集團等在市場上具影響力的項目的物業管理及相關服務。

隨著在京津冀地區深耕,京城佳業物業的規模持續擴大,業績不斷攀升。2018年至2021年前五個月止(以下簡稱報告期內),公司的收入分別為9.18億元(單位:人民幣,下同)、10.45億元、10.91億元、4.78億元;凈利潤分別為4137.7萬元、5111.9萬元、6875.7萬元、3837.3萬元。根據中指院的資料,按2020年的收入計,公司在中國物業管理行業的市場份額為0.2%;按綜合實力計,公司在2021年中國物業服務百強企業中排名第24。

分業務來看,物業管理服務仍是京城佳業物業的核心業務,貢獻營收超六成,社區增值服務收入略有增長。報告期內,物業管理服務實現營收分別為5.60億元、6.81億元、7.33億元、3.09億元,占總營收比例分別為61%、65.2%、67.2%、64.6%;非業主增值服務收入分別為1.15億元、1.32億元、1.12億元、5299.5萬元,占總營收比例分別為12.5%、12.6%、10.3%、11.1%;社區增值服務營收分別為2.43億元、2.32億元、2.45億元、1.16億元,占總營收比例分別為26.5%、22.2%、22.5%、24.3%。

京城佳業物業能實現穩健的財務增長,主要由于在管建筑面積不斷增加。報告期內,公司在管建筑面積分別為2580萬平方米、2870萬平方米、2910萬平方米及3050百萬平方米。此外,在管建筑面積亦帶動增值服務的需求。

因此,隨著住宅物業的在管建筑面積、平均物業管理費率及社區增值服務收入的增加,京城佳業物業的收入規模不斷增長。

深耕京津冀,區位資源優勢顯著

過去幾年,京城佳業物業抓住了京津冀地區協同發展的機遇和中國物業管理行業廣闊的發展潛力,充分發揮了首都物業市場資源優勢,不斷拓寬物業管理規模,形成輻射全國的服務版圖,獲得穩健增長。

招股書顯示,截至2021年5月31日,京城佳業物業的簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3203萬平方米和3050萬平方米。截至同日,公司于京津冀地區的在管建筑面積為2730萬平方米,占公司截至同日在管建筑面積的89.4%。公司還是胡同物業管理服務的行業領跑者及標準制訂者。截至2021年5月31日,我們在管的物業管理項目總數為183個,分布在中國九個省市。作為在京津冀地區規模領先的國有物業管理服務提供商,京城佳業物業具有明顯的區位資源。

根據智通財經APP了解,過去幾年,中國政府實施國家發展戰略,北京大興國際機場、2022年北京冬奧會及冬殘奧委會、北京城市副中心、雄安新區公共設施等大型基建項目數量大幅增長,帶動京津冀地區物業管理服務需求增長。

憑借京城佳業物業豐富的物業管理服務經驗及股東的支持,公司及時把握京津冀地區帶來的機會。截至2021年5月31日,在北京城市副中心首批投入使用的12幢寫字樓中,五幢由北京城建集團建設,總在管建筑面積約800,000平方米的六幢由京城佳業物業管理。截至同日,北京城建集團于北京市行政中心及雄安新區有119個在建項目,建筑面積為1040萬平方米。

長遠來看,隨著北京市人民政府陸續出臺擴大物業管理服務覆蓋范圍、軍隊物業市場化、胡同物業管理市場化等一系列政策,京津冀地區物業管理服務的覆蓋率實現了全面提升,物業管理行業擁有廣闊的發展空間。

根據中指院預測,至2025年末,京津冀地區的總在管建筑面積將達到約29億平方米,2020年至2025年的復合年增長率達6.2%,超過全國平均水平,而預計2025年京津冀地區按收入計的市場規模亦將增加至950億元。京城佳業物業無疑將受益于京津冀地區協同發展的國家戰略,區位資源優勢愈發明顯,從而實現業務的更快發展。

除了建立本地優勢之外,京城佳業物業亦逐步布局其他一線和新一線城市,同時追隨北京城建集團外拓步伐,在成都、重慶、青島、保定、雄安新區、鞍山等已有一定在管住宅及╱或非住宅物業項目的城市開拓市場項目。總之,公司不斷向周邊城市拓展,擴大經營業績,有望形成規模效應。

受益于大股東,增值服務拓展價值鏈

京城佳業物業能在京津冀地區取得突出市場地位,離不開北京城建集團豐富資源及增值服務不斷拓展價值鏈,兩者也是公司未來發展的主要動力。

背靠城建集團,為京城佳業物業的業績提供了不少助益。招股書顯示,2018年-2020年京城佳業物業來自于城建集團的收入分別為1.48億元、2億元及1.81億元,占公司總收入的比重為16.1%、19.1%、17%。

更進一步來看,2018年-2020年京城佳業物業來自于城建集團及其合營企業或聯營企業開發或擁有的物業提供服務產生的收入,分別占京城佳業物業總收入的69.8%、64.6%、65.4%,后者對于京城佳業物業的重要性不言而喻。

未來,京城佳業物業還計劃與北京城建集團在地產、工程、設計、園林、文旅等九大產業鏈版塊聯動,實現不同產業的模塊化優勢組合。特別的是,公司將繼續依托北京城建集團施工板塊強有力的規模優勢,致力于打造中國施工現場物業化管理第一品牌-「京城E家」,搶占施工現場物業管理市場藍海,擴大施工現場物業管理規模,形成支撐公司管理面積快速擴張的新增長點。

另一方面,增值服務將是京城佳業物業現業務持續增值的重要部分。從京城佳業物業物業的業務結構來看,京城佳業物業的增值服務收入占總收入的百分比超過32%,顯著高于2021年中國物業服務百強企業的平均水平22%。

然而,最能盈利的非業主增值服務在收入上占比是最低的。非業主增值服務在2018、2019、2020年的毛利率分別為36.6%、34.3%、34.3%,這三年所占收入總額僅為12.5%、12.6%、10.3%。當然,非業主增值服務也依賴地產商的輸送。

根據智通財經APP了解,京城佳業物業計劃在供熱、餐飲、房產經紀、租戶招攬及管理服務、案場及樣板間管理和交付前支援服務以及景觀工程服務等業務提升專業化與規模化,多元化收入來源,提升盈利能力

總而言之,從行業來看,今年年初住建部等十部委鼓勵有條件的物業服務企業,向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,逐漸引導和推動企業向精細化運營轉變。京城佳業物業的增值服務尚有提升空間,若能持續通過增值服務拓展價值量,拉動毛利率增長,將獲得更多發展空間。

本文轉自智通財經,如要了解詳細內容可以訪問原站查詢。

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